Estateguru Deutschland beantwortet eure kritischen Fragen

Ich war dieses Mal bei Estateguru in Berlin zu Gast, um den neuen Chef des Unternehmens, Björn Kombächer, die kritischen Fragen der Northern Finance Community zu stellen. Was der Führungswechsel für Estateguru bedeutet und in welche Zukunft Björn Kombächer das Unternehmen steuern will, das erfährst du in diesem Interview.

Estateguru unter neuer Führung – Björn Kombächer stellt sich vor

Aleks: Björn, du bist nun der neue Chef von Estateguru. Was sollten die Investoren erst mal über dich wissen?

Kombächer: Hi Aleks, es ist schön, dass du heute wieder bei uns zu Gast bist. Vielleicht starten wir erst mal mit meinem Werdegang.

Ich habe einen starken Hintergrund im Banking und war zeit meines Lebens auch sehr stark im Kreditbereich aktiv. Bei der Privatbank Donner & Reuschel durfte ich das Alternative Assets Team mit aufbauen und bei Engel & Völkers war ich im Asset Management tätig. Dort durfte ich noch mal alles rund ums Thema „Real Estate“ lernen. Nun arbeite ich seit sechs Monaten bei Estateguru, wo ich diese gesammelte Expertise auch einfließen lassen möchte.

Aleks: Wieso gab es denn überhaupt einen Wechsel an der Spitze von Estateguru?

Kombächer: Mein Vorgänger Nico hatte es sich zum Ziel gemacht, den Unternehmensstandort hier in Deutschland aufzubauen. Und dieses Ziel hat er auch zu einem großen Teil erfolgreich erreicht. 

Jetzt ist es aber mal so, dass wir als Unternehmen den nächsten Schritt gehen und Estateguru auf das nächste Level heben wollen. Aus diesem Grund hatte sich das Board dazu entschieden, jemanden mit noch mehr Erfahrung in diesem Bereich in das Unternehmen zu holen. Jemand, der dieses nächste Level auch erreichen kann. 

So ist dann nach anderthalb Jahren erfolgreicher Führung unter Niko die Entscheidung auf mich gefallen.

Das ändert sich unter der aktuellen Zinspolitik für Investoren

Aleks: Die EZB hebt derzeit die Zinsen nach und nach an. Da stellen sich viele Investoren die Frage, welche Auswirkungen diese Zinserhöhungen auf Estateguru haben werden. Steigen die Zinsen auf Estateguru jetzt auch analog zum Leitzins?

Kombächer: Die Zinsen auf Estateguru werden nicht analog zum Leitzins steigen. Wir haben jedoch seit einigen Monaten ein ‘Capital Markets Team’ und werden die Situation auch weiterhin genauestens beobachten und natürlich versuchen, uns bestmöglich anzupassen. 

Ich kann jetzt nicht versprechen, dass wir die Zinsen sofort anpassen werden, aber wir sind flexibel in unserer Handlungsweise. Wenn wir merken, dass der Markt dafür bereit ist und auch unsere Investoren Maßnahmen erfordern, werden wir selbstverständlich reagieren. 

Die hohen Bewertungen bei hinterlegten Sicherheiten

Aleks: Ich höre oftmals, dass die Bewertungen der hinterlegten Sicherheiten bei den deutschen Projekten viel zu hoch seien und somit der LTV schlechter ausfällt als angegeben. Was sagst du zu dieser Kritik?

Kombächer: Wir haben in Deutschland mit Bewerbern gestartet, die allesamt eine HypZert-Zertifizierung aufbringen. 

Dennoch haben wir festgestellt, dass es vor allem in Deutschland einige Bewerber gibt, die Bewertungen äußerst optimistisch sehen und das erkennen Investoren leider oftmals nicht auf der Plattform. 

Aus diesem Grund haben wir es uns aber auch erlaubt, jene Gutachten, die wir als teilweise zu optimistisch anerkannt haben, in mehreren Fällen nachzujustieren. Wenn wir also der Meinung waren, die LTVs („Loan to Value“ d. h. Beleihungsverhältnis) waren zu hoch, haben wir den LTV herabgesetzt. 

Darüber hinaus haben wir nach den ersten anderthalb Jahren die Liste der möglichen Bewerter nochmals herangezogen und komplett überarbeitet. Wir wissen jetzt also ganz genau, mit welchem Bewerter wir für welches Projekt, in welcher Region und Assetklasse zusammenarbeiten können.

Aleks: Wir befinden uns ja aktuell in einer sehr schwierigen Phase und steuern womöglich auch auf eine Rezession zu. Welche Maßnahmen ergreift Estateguru, um den immer länger werdenden Verzugszeiten entgegenzuwirken?

Kombächer: Wir haben bei Estateguru ein System, das über die gesamte Group hinweg angewendet wird und im Falle eines Verzugs aktiviert wird. Das beginnt bereits bei den SMS, die in so einem Fall an den Kreditnehmer, den Borrower, versendet werden und geht weiter mit unseren ‘Operation Specialists’, die, sollte der Borrower nicht reagieren, dann persönlich Kontakt aufnehmen. 

Sollten wir auch nach dieser Intervention keine Besserung sehen, so geht nach 30 Tagen ein Warning Letter an den Borrower raus. Anschließend wird das Headquarter und unser ‘Credit Risk Committee’ informiert. 

Wir haben also versucht, einen möglichst festen Fahrplan zu implementieren, sodass wir zu jedem Zeitpunkt wissen, welcher Schritt als nächstes folgen muss. Dabei wollen wir so eng wie möglich im Kontakt mit dem Kunden bleiben, um auch wirklich zu verstehen, weshalb es zu diesem Verzug gekommen ist und wie wir in diesem Fall reagieren müssen.

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So werden steigende Kreditausfälle verhindert

Aleks: Mit der steigenden Inflation steigen auch die Zinsen. Jetzt kann es natürlich gut sein, dass es immer häufiger zu Kreditausfällen kommt. Was unternimmt Estateguru, um diesen Effekt abzumildern?

Kombächer: Wir treffen mehrere Maßnahmen, um hier entgegenzuwirken. Wir haben unter anderem beinahe das gesamte Team ausgetauscht und somit eine völlig neue Expertise hier in Deutschland. Wir werden demnächst auch vor allem Personal aus dem Banking-Bereich einstellen, um unsere Analysen noch stärker zu optimieren und effizienter zu gestalten.

Neben diesen Kompetenz-Fokus beim Personal haben wir unsere ‘Credit Policies’ angepasst und nun auch einen Head of Credit Risk in Deutschland, etwas, das letztes Jahr noch überwiegend aus erster Hand heraus gemacht wurde. 

Generell werden wir natürlich auch bei den Projekten genauer hinsehen, vor allem im Entwicklungsbereich. Wir werden uns verstärkt die Fragen stellen, ob das, was uns der Kunde erzählt, überhaupt realistisch ist, ob wir alles nachvollziehen können und wie der Exit Case aussieht. In der Kreditanalyse steigen wir also deutlich stärker ein als noch davor.

Der angestiegene Verzug im Portfolio

Aleks: In den letzten Wochen hat sich der Kreditstatus bei vielen Investoren deutlich verschlechtert. Woher kommt diese rasche Verschlechterung und ist absehbar, ob sich die Situation noch weiter verschlechtern wird? 

Kombächer: Ich habe natürlich keine Glaskugel, in die ich schauen kann. Aber was ich mit Gewissheit sagen kann, ist, dass die Krise, der Krieg und die Schwierigkeiten mit den Lieferketten alles direkten Einfluss auf unsere Kunden hat. Das ist einfach eine neue Situation, mit der wir uns erst einmal identifizieren müssen.  

Ich spreche fast täglich mit Borrowern und sehe, dass hier wirklich stark versucht wird, Lösungen zu finden. Oft wird zum Beispiel versucht, Lieferengpässe anders zu lösen und aus Projekten, mit einem hohen Verzug, wieder herauszukommen. 

Natürlich ist es ein hartes Stück Arbeit für uns alles, aber es lohnt sich. So kommt nach und nach der ein oder andere Kunde mittlerweile wieder in etwas ruhigeres Fahrwasser. Wir sind daher optimistisch, dass wir die Auswirkungen der Krisen nun langsam wieder unter Kontrolle bringen und die verspäteten Kredite wieder zurückgehen.

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Kreditausfall trotz Überbesicherung

Aleks: Wenn die zugrundeliegenden Sicherheiten Immobilien in kurzer Zeit massiv abwerten, ist meinem Verständnis nach trotz Überbesicherung ein Kreditausfall möglich. Wie wahrscheinlich tritt solch ein Szenario ein und gibt es auch hier Sicherheitsmaßnahmen im Falle eines großen Crashs?

Kombächer: Zuallererst muss man wissen, dass in diesem Szenario nicht das Objekt auf Default geht, sondern der Kunde – der Borrower. Wie aber auch bereits erwähnt, haben wir in der Vergangenheit die Bewertungen so angepasst, dass wir uns gut dabei fühlen. Bei unseren Kunden betrachten wir ganz genau das Risiko, das er pro Quadratmeter hat – das ist die größte Sicherheit, die Kunden haben können. Der Vorteil bei Estatguru liegt ja, wie viele wissen, in den erstrangigen Immobilien und der starken Besicherung. 

Darüber hinaus achten wir bei Vereinbarungen mit unseren Kunden auch darauf, dass ein großer Cash-Bestand vorhanden ist. Für uns ist es dahingehend wichtig zu wissen, ob der Kunde für eine gewisse Zeit auch in der Lage ist, Zinsen zu zahlen. Hier kommt es schon mal vor, dass uns der Kunde ein Cash-Deposit von 3 bis 6 Monaten zeigen muss, um diese Sicherheit zu haben.

Eine weitere Sache, die nun viel stärker in den Vordergrund gerückt ist, ist die Story, die hinter den Projekten steht. Also der mögliche Exit-Case und die generelle Planung. Hier sind wir mittlerweile deutlich tiefer eingestiegen.

Natürlich kann es bei einer Rezession trotz dieser Sicherheitsmaßnahmen zu Ausfällen kommen. Das ist unvermeidbar. Dennoch werden wir auch dann alles versuchen, um einem Default aus dem Weg zu gehen, zum Beispiel durch einen vorzeitigen Verkauf.

Sollte es dennoch zu einem Default kommen, arbeiten wir mit sogenannten ‘Debt-Kollektoren‘ zusammen, die diese Situation wieder unter Kontrolle bringen. Das ist aber nicht unser Ziel!

Aleks: Du hast bereits einige Maßnahmen genannt, um einen Kreditausfall zu vermeiden. Könntest du hier nochmal konkreter sagen, wie das in der Praxis dann aussieht?

Kombächer: Unsere Checklisten bei neuen Fällen sind viel intensiver geworden. Wir holen deutlich mehr Informationen vom Kunden ein als wir es davor gemacht haben und versuchen die Pläne und Kalkulationen der Kunden bestmöglich zu verstehen. 

Das wurde sicherlich auch bereits unter meinem Vorgänger gut umgesetzt. Jedoch haben wir einfach noch viel mehr über unsere Kunden gelernt und verstehen besser als zuvor, wieso es überhaupt zu einer Schieflage kommen konnte und ob ein Kunde mit schwierigen Situationen zurechtkommen wird oder nicht.

Wir analysieren also viel tiefer und berücksichtigen so viele Parameter wie möglich, von der Makroökonomie bis hin zu der individuellen Situation des Kunden. Neu geschlossene Kooperationen mit unseren Partnern helfen uns enorm in diesem Bereich.

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Die Expansion nach Großbritannien

Aleks: Deutschland ist und soll weiterhin euer wichtigster Markt bleiben. Dennoch expandiert Estateguru jetzt auch nach Großbritannien, da hier ein großer Markt mit großem Investment-Potenzial vorliegt. Wie sehen hier eure Pläne aus?

Kombächer: Das ist korrekt. Wir wollen nach UK expandieren, später aber auch in die USA. In diesen Märkten ist das Thema ‘Alternative Lending‘ bereits deutlich stärker verbreitet als hierzulande und demnach auch deutlich stärker umkämpft als in Deutschland. 

Für UK besprechen wir derzeit das Thema der institutionellen Kunden, weil dort auch die Lizenzierung eine entscheidende Rolle beim Lending spielt. Wir arbeiten daher auch gerade daran, unser Modell dementsprechend anzupassen. Bis dieser Prozess abgeschlossen ist, wird es aber noch dauern. 

Inwiefern UK in Zukunft auch für deutsche Anleger spannend sein wird, das kann ich leider noch nicht sagen.

Die Lage der Entwicklungsprojekte im Baltikum

Aleks: Neben Deutschland ist das Baltikum der Kernmarkt von Estateguru. Dort haben wir aktuell die höchste Inflation in ganz Europa. In Estland mittlerweile über 20 Prozent. Wie beurteilt ihr diese wirtschaftliche Lage und die Lage der Projekte, die ihr dort bereits finanziert habt?

Kombächer: Gerade in Estland haben wir viele Entwicklungsprojekte und sehen, dass das Tempo zurückgegangen ist. Aber auch dort sehen wir so gut wie keine Ausfälle. Wir sind aktuell unter unserer magischen 5-Prozent-Quote und sehen ein allgemein stabiles Umfeld.

Die Projekte laufen aber weiterhin solide und wir sehen auch in Estland aktuell keine großen Probleme. Dennoch sind wir, wie auch in Deutschland, kritischer bei der Bewertung geworden. Wir machen nicht mehr jedes Projekt mit. 

Deutsche Projekte in den nächsten Monaten

Aleks: Derzeit stehen ja einige deutsche Projekte in der Pipeline. Was können Anleger hier erwarten?

Kombächer: Mit unseren Top-Kunden auf der Plattform wollen wir natürlich auch weiterhin kooperieren. Hier wissen wir, was der Background ist und wie sie funktionieren. 

Gleichzeitig haben unsere Füllhörner nach einer kurzen Sommerpause jetzt auch wieder für neue Marktteilnehmer geöffnet und auch hier vielversprechende Anfragen und spannende Projekte erhalten. Es steckt also viel in unserer Pipeline und eines sei gesagt: Investoren können sich auf wirklich coole Projekte in den nächsten Monaten freuen.

Aleks: Kannst du uns bereits verraten, welche Projekte das sind?

Kombächer: Das ganze Thema Development steht aktuell eher im Hintergrund, weil es einfach immer noch schwierig ist, ein Entwicklungsprojekt anzustoßen. 

Worauf wir aktuell einen großen Fokus legen sind Projekte im Bereich Mixed-Use und Residential, wo wir uns sicher sein können, dass wir mit soliden, nachvollziehbaren Maßnahmen auch eine schöne Wertsteigerung erzielen werden. Bei diesen Projekten gibt es in der Regel bereits Cashflow und die Möglichkeit auf Mieteinnahmen. 

Unser Fokus liegt neben Bestandsprojekten auch auf der bundesweiten Expansion. Viele Investoren wissen ja, dass wir stark zentriert um vor allem Ost-Berlin herum gestartet haben. Jetzt wollen wir unser Portfolio weiter diversifizieren und uns auch andere Opportunitäten in Deutschland ansehen.

Aleks: Werden auch Schlösser mit im Portfolio sein?

Kombächer: Das kommt immer ganz auf den Case an. Wenn ein solider Plan dahintersteckt, man das Schloss sinnvoll umbauen kann oder man bereits langfristige Mieter hat – wie ein Land, eine Stadt oder einen Träger – dann kann es durchaus sinnvoll sein, auch mal Schlösser mit aufzunehmen.

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Die Zukunft von Estateguru

Aleks: Wie ist dein Ausblick für Estateguru und was möchtest du den Investoren noch mitteilen?

Kombächer: Ich bin froh, dass wir uns langsam in ein ruhigeres Fahrwasser begeben und Investoren wieder mehr Vertrauen in uns haben, weil sie sehen, dass wir auch verspätete Zahlungen in den Griff bekommen. 

Ich kann mir vorstellen, dass in den nächsten Monaten deutlich mehr investiert wird. Wir konnten neben den Retail Investoren auch das ein oder andere Family-Office gewinnen, wodurch einfach nochmal viel mehr Projekte auf die Plattform kommen werden. Darüber hinaus haben wir noch zusätzliche Funding Quellen erhalten. Es sieht künftig also sehr positiv aus.

Und eine wichtige Sache zum Schluss: niemand wird benachteiligt. Es ist nicht so, dass Institutionen einen Vor- oder Nachteil haben. Bei Estateguru wird jedes Projekt und jeder Anleger gleichbehandelt!