Top 10 REITs für stabile und hohe Renditen

Immobilien sind bei Anlegern sehr beliebt, aber in welche Art von Immobilien sollte man investieren? An der Börse gibt es neben den klassischen Wohn- und Gewerbeimmobilien auch sehr gute Alternativen wie das Gesundheitswesen, Casinos, Weltmarktführer in Datenzentren und noch mehr. In diesem Artikel zeige ich dir heute die Top 10 REITs mit den besten Renditen.

Immobilien sind die vielleicht älteste Geldanlage der Welt. Und das aus gutem Grund, denn die Mietzahlungen sind einfach berechenbar und der Wertzuwachs war in den letzten Jahrzehnten darüber hinaus sehr gut.  Für Immobilieninvestments nutzen wir die sogenannten REITs, also Real Estate Investment Trusts, die für Anleger viele Vorteile bieten.

Unter anderem eine gesetzlich garantierte hohe Ausschüttung von 90 Prozent der Gewinne und das bei hoher Transparenz. Dabei kommen drei der zehn Möglichkeiten, die ich dir hier vorstelle, aus Deutschland und die restlichen sieben aus den USA, die den größten Markt für REITs bilden und das vermeintlich langweilige Investment in Immobilien richtig spannend und rentabel machen können. Fangen wir also mit dem absoluten Klassiker in Deutschland an:

Nummer 1: alstria office REIT AG 

Diese hat sich auf Büroimmobilien in Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart und Berlin spezialisiert. Und wie man sich bereits denken kann, ist sie trotz einer attraktiven Dividende während Corona stark unter die Räder gekommen. Aber sie hat sich inzwischen wieder erholt.

Die aktuelle Dividendenrendite liegt bei 3,2 Prozent und der Grund für den Einbruch ist natürlich das Geschäftsmodell in der Krise gewesen. Denn Büroimmobilien werden kurz und mittelfristig wegen Homeoffice weniger nachgefragt bei den meisten Unternehmen. Solche Entwicklungen sind nie komplett auszuschließen und auch das durchschnittliche Wachstum der Miete pro Quadratmeter kann langfristig darunter leiden, wenn man hier investieren sollte – auch wenn es aktuell mit 2,3 Prozent pro Jahr im Durchschnitt steigt. Ratingagenturen wie S&P bewerten den REIT mit einem Risiko von BBB Plus, was dem Lower Medium Investment Grade entspricht und das ist ein gutes Rating.

Aktuell ist der REIT 2,9 Milliarden Euro wert und wird zum 11-fachen Jahresgewinn KGV gehandelt. Wenn man sich jetzt den Aktienkurs anschaut, mag man vielleicht sagen, dass man mit einer eigenen Immobilie so hohe Schwankungen nicht gehabt hätte, aber ehrlicherweise sieht man sie meistens einfach nicht, wenn man nicht jede Woche den Kaufpreis vergleichbarer Immobilien kennt. 

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Nummer 2: Deutsche Konsum REIT AG

Ebenfalls ein Klassiker, der aber nicht so stark unter Corona gelitten hat. Und das liegt daran, dass dieser REIT auf Supermärkte und Baumärkte spezialisiert ist. Also zwei Branchen, die durch Corona nicht so negativ beeinflusst waren. Diese ist weitaus kleiner als alstria und nur 380 Millionen Euro an der Börse wert. Der Fokus auf regionale und mittlere Städte soll hohe Preisschwankungen dabei verhindern. Das Rating der Deutsche Konsum REIT AG liegt unter dem von alstria office, und zwar gerade an der Grenze zwischen Investment-Grade und Non-Investment-Grade.

Hier ist das Risiko trotz der vermeintlich weniger riskanten Strategie laut Ratingagenturen also höher. Ein Grund dafür könnte die Abhängigkeit von einigen wenigen großen Anbietern wie EDEKA, der Schwarz- und der REWE-Gruppe, die mehr als 40 Prozent der gesamten Mieten ausmachen. Dazu kommen noch schwache Geschäftsaussichten von anderen Ketten, wie reak zum Beispiel, die ebenfalls im Portfolio sind. Aktuell wird die Deutsche Konsum REIT AG zum vielfachen Gewinn gehandelt und hat eine Dividendenrendite von 3 Prozent.

Nummer 3: Deutsche Industrie REIT AG

Wie der Name schon sagt ist dieser REIT auf Industrie-Immobilien spezialisiert und aktuell 550 Millionen Euro an der Börse wert. Damit sind keine Stahlhütten oder ähnliche Schwerindutrien gemeint, sondern Light Industrial, also Lagerhallen, Logistikzentren und leichte Produktionssstätten.Die Immobilien befinden sich dabei in ganz Deutschland verteilt. Allerdings wird hier kein Credit Rating wie bei der anderen deutschen Konkurrenz veröffentlicht. 

Die Dividendenrendite beträgt nur 1,4 Prozent. Da dieser REIT sehr stark in neue Immobilien investiert. Erst vor Kurzem wurde bekannt gegeben, dass neue Gewerbeimmobilien für 11 Millionen Euro gekauft wurden und diese sollen anfangs Renditen von 9 bis 12 Prozent pro Jahr aufweisen. Sehr interessant also. Hier haben wir also ein REIT, der auf Wachstum setzt statt auf Ausschüttungen. 

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Nummer 4: Gaming & Leisure Properties, Inc.

Man kann es sich vorstellen: Der amerikanische Markt bietet einiges mehr an Auswahl, wenn es um REITs geht und da kann es auch außergewöhnliche aber interessante REITs geben. Einer davon ist der Gaming & Leisure Properties, Inc., der mehr als 50 Casino-Immobilien in ganz Amerika besitzt und an der Börse elf Milliarden Dollar wert ist – weitaus mehr als die deutschen REITs.

Hier gibt es eine Dividendenrendite von 5,6 Prozent. Dabei besitzt das Unternehmen nicht nur Casinoflächen, sondern das ganze Gebäude, was in Amerika oft mit zahlreichen Hotelzimmern noch verbunden ist. Das Risiko bei diesem REIT ist wie bei anderen sündigen Industrien wie Tabak oder Alkohol auch die Regulierung von staatlicher Seite, die die Profitabilität in Zukunft potenziell stark einschränken kann.

Aus diesem Grund werden auch so hohe Renditen erwirtschaftet, denn das Risiko selbst ist einfach höher. Die Dividendenrendite war in den letzten Jahren schon wesentlich höher, hat aber durch Corona einen Knick erfahren. Die Dividende wird hier, wie in den USA üblich, viermal jährlich ausgezahlt und auch in den USA müssen wie in Deutschland 90 Prozent der Gewinne von REITs ausgeschüttet werden.

Nummer 5: MGM Growth Properties LLC

Ebenfalls im Casinogeschäft tätig und somit ein direkter Konkurrent der Gaming & Leisure Properties, Inc. ist die MGM Growth Properties LLC. Sie besitzt einige der bekanntesten Casinoimmobilien in den USA, ist an der Börse ca. 20 Milliarden Dollar und hat eine Dividendenrendite von 5 Prozent.

Seit ihrem Börsengang im Jahre 2016 konnte sie sogar mehr als 86 Prozent im Wert zulegen. Und zu den Immobilien gehören unter anderem die in Las Vegas bekannten MGM Grand, Mandalay Mirage, Park MGM und das pyramidenförmige Luxor-Casino. Interessant ist auch, sich die Kursentwicklung gegen den S&B 500 anzusehen, der ja vor allem von Tech-Aktien in immer neue Höhen getrieben wird. Bisher konnte dieses Investment mit den hohen Renditen mithalten 

Aber dieses Investment konnte mit diesen Renditen bisher mithalten und hat den bekannten REIT ETF von Fuzzi deutlich geschlagen. Allerdings muss auch hier wieder gesagt werden, dass man mit diesem REIT höhere Risiken eingeht als beim ETF und auch höhere Risiken als beim durchschnittlichen REIT. Und daraus müssen dann auch höhere Renditen folgen, wenn man die Investoren zufriedenstellen will.

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Nummer 6: AvalonBay Communities

Kommen wir nun wieder zu einem traditionellen REIT: dem Evelyn bei Communities, Inc. Dieser vermietet Wohnimmobilien und ist ungefähr 32 Milliarden Dollar an der Börse wert. Hier können sich Investoren über eine Dividendenrendite von aktuell 2,7 Prozent freuen. In diesem REIT sind mehr als 26.000 Wohneinheiten und konzentriert sich auf New England, New York, New Jersey und Kalifornien. Die jüngsten Ergebnisse zeigen wieder Spitzenwerte bei der Nachfrage nach ihren Wohnimmobilien nach der Coronazeit und die Preise dafür ziehen ebenfalls wieder stark an und überschreiten sogar das Vorkrisenniveau.

Der Vorteil, einer der größten Apartment REITs der USA und der Welt zu sein, liegt auf der Hand. Denn mit Apartments wird ein sehr ähnliches Produkt verkauft, das sich von den Mitbewerbern kaum bis gar nicht unterscheidet. Dem Mieter ist es ja egal, ob er von Vermieter A oder Vermieter B das gleiche Apartment mieten würde. Am Ende entscheidet nur der Preis und den können die größten Anbieter am meisten drücken. AvalonBay ist relativ gut diversifiziert aufgestellt und hat etwa 21 Prozent der Immobilien in der Innenstadt, 25 Prozent in der weiteren Stadt und 54 Prozent im Umland. Außerdem hat er ein sehr gutes Credit Rating von Moody’s und kann sich günstiger als seine Mitbewerber refinanzieren.

Nummer 7: SL Green Realty Corp.

Weiter geht es mit einem eher wachstumslastigen Investment in die SL Green Realtyy Corp., die sich auf Büroimmobilien in Manhattan spezialisiert hat. Dieser REIT ist 4,9 Milliarden Dollar an der Börse wert ist und bietet eine Dividende von 4,95 Prozent. Der REIT besitzt insgesamt 77 Immobilien und spürt die Auswirkungen von Corona noch deutlich. Der Kurs befindet sich unter dem Niveau vom Januar 2020.

Genauso, wie auch die Erträge aus Mieten, die erzielt werden, die etwa 13 Prozent unter dem Vorkrisenniveau liegen. Und es kann gut sein, dass dieses Niveau aufgrund von dauerhaft mehr Homeoffice bei den Mietern, die in erster Linie aus der Finanzindustrie kommen, nicht so schnell wieder steigt bzw. ein starker Anstieg von Mieten in den nächsten Jahren unwahrscheinlicher ist als vor Corona. 

Nummer 8: American Tower Corporation

Dieser REIT ist der größte der Welt und hat sich auf Sendemasten spezialisiert, die sie auf der halben Welt anbieten – zum größten Teil im Westen. Das Geschäftsmodell besteht unter anderem in der Vermietung von Sendemasten an Telekom-Anbieter für ihre eigenen Funk Antennen. Und der Preis hängt dabei natürlich von der Lage von der Fläche auf dem Mast selbst ab und in weiteren Anlagen am Boden, die gebraucht werden.

Die Verträge laufen fünf bis zehn Jahre und die Preise steigen jährlich in gleicher Höhe wie die lokale Inflation. Das ist festgeschrieben im Vertrag. Die Marktkapitalisierung beträgt unglaubliche 128 Milliarden Dollar und die Dividendenrendite liegt bei nur 1,85 Prozent. Der Vorteil von American Tower ist, dass hier unglaublich hohe Margen möglich sind, wenn mehrere Telekom-Anbieter Flächen auf dem Sendemast mieten. Und das waren in den vergangenen zehn Jahren stets Margen um die 60 Prozent, die hier erzielt wurden.

Das könnte allerdings auch das Problem bei einem Investment in American Tower sein. Denn wie wir am Aktienkurs sehen, ist die Bewertung von American Tower wahnsinnig hoch. Wir haben hier ein Kurs-Gewinn-Verhältnis von fast 60 Prozent und das hat mit den Margen zu tun und der Erwartung, dass die vorhandene Infrastruktur für künftige mobile Daten aktuell nicht ausreicht und noch viel mehr Antennen gebaut werden müssen und diese gleich profitabel sind.

Nummer 9: Equinix Inc.

Der neunte REIT in unserer Liste ist der Equinix Inc. und der ist auf Rechenzentren Inter Connection Services spezialisiert. 
An der Börse sind sie 74 Milliarden Dollar wert und es gibt eine Dividendenrendite von 1,38 Prozent auf den aktuellen Kurs.
Equinix ist in mehr als 26 Ländern aktiv und betreibt dort mehr als 230 Rechenzentren, ein wirklich globales Unternehmen. Die größten Cloud-Anbieter wie Amazon Webservices, Google und Oracle vertrauen ihre Daten als Erstes diesem Anbieter an. 

Auch hier haben wir unglaublich hohe Margen, von aktuell 47 Prozent und stets steigende Umsätze. Die Dividende ist mit 1,8 Prozent sehr gering, aber wächst immerhin sehr verlässlich mit 8 Prozent pro Jahr. Das größte Risiko könnte hier sein, dass Google, Amazon und Co. in Zukunft nicht mehr bereit dazu sind, hohe Margen anderer Unternehmen zu finanzieren und zunehmend eigene Rechenzentren baut. 

Nummer 10: Omega Healthcare Investors Inc.

Der letzte REIT fokussiert sich auf die Vermietung von Pflegeheimen und Altersheimen in Amerika und Großbritannien.
Aktuell ist er mit 7,4 Milliarden bewertet und bietet 8,6 Prozent Dividendenrendite. Der Markt hat Zukunft. Die Bevölkerungsgruppe 65 plus soll in den nächsten 20 Jahren um 44 Prozent wachsen. Die ganzen Babyboomer also. Und ähnlich sind auch die Prognosen für den Bedarf an Pflegeeinrichtungen selbst. 

Omega unterhält noch 149 Pflege und Altersheime, wobei der Großteil Pflegeheime sind. Dabei wurde die Dividenden seit 17 Jahren stets erhöht und hat ein KGV von 35. Günstig ist diese Aktie also nicht, aber da der Markt fast garantiert in den nächsten 20 Jahren stabil wachsen wird, ist das Risiko hier schätzungsweise sehr gering.

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Fazit: Immobilien bleiben eines der interessanten Investments

Das waren die Top 10 REITs aus Deutschland und den Vereinigten Staaten. Man erkennt gerade durch die verschiedenen Immobilien und Geschäftsmodelle, wie breit ein Investment in diesen Bereichen sein kann. Vor allem lassen sich einfache Schlüsse ziehen, wie sich der Markt in der Zukunft in einigen Bereichen wohl entwickeln wird und das könnte entscheidend für die richtige Anlage sein. Trotzdem gilt auch hier, wie bei jedem anderen Finanzprodukt: Ein gewisses Restrisiko besteht immer.