Acciones inmobiliarias: Beneficiarse indirectamente del mercado inmobiliario

Ser propietario de una vivienda sigue siendo un objetivo importante para muchas personas. Sin embargo, también hay algunos inconvenientes asociados a la propiedad de una vivienda. Entre ellas, un cierto grado de riesgo de bulto y tener que pagar un préstamo durante un largo periodo de tiempo. Sin embargo, ahora también es posible invertir en el mercado inmobiliario sin comprar una propiedad y beneficiarse así indirectamente.

¿Qué son las acciones inmobiliarias?

Básicamente, las acciones inmobiliarias son acciones de empresas del sector inmobiliario. Se trata de empresas que comercian con inmuebles, los alquilan a terceros o los tienen en cartera. Por ejemplo, las empresas pueden obtener beneficios adquiriendo inmuebles a precios favorables y vendiéndolos de nuevo con beneficios tras las reformas.

Estas empresas inmobiliarias pueden ser, por ejemplo, agentes inmobiliarios, asociaciones de viviendas, empresas de gestión inmobiliaria o empresas de ingeniería. Estas empresas también pueden dividirse en distintas áreas, como el segmento inmobiliario, residencial o el segmento comercial.

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Invertir en REITs

Un REIT o Fondo de Inversión Inmobiliaria es una forma especial de participación inmobiliaria. Las sociedades anónimas ordinarias centradas en el sector inmobiliario pueden operar como cualquier otra sociedad anónima. Una característica especial de los REIT es su estricta regulación.

Estas normativas garantizan que los REIT se centren principalmente en la propiedad. También deben distribuir la mayor parte de sus beneficios entre sus accionistas. Los REIT son, en su mayoría, sociedades cotizadas que existen en todo el mundo. La normativa exacta difiere de un país a otro.

¿En qué invierten los REIT?

En resumen, la estricta normativa que regula los REIT les permite gestionar, poseer y vender inmuebles. En España, en concreto, se limitan a los inmuebles comerciales. Existe una normativa distinta para los inmuebles residenciales: Se puede invertir en inmuebles construidos después de 2006.

En principio, las normas establecen que el objetivo de los REIT es la inversión pasiva. En consecuencia, no se pueden comprar ni vender propiedades a corto plazo. Cada cinco años, se puede intercambiar un máximo de la mitad de la cartera inmobiliaria mediante ventas y nuevas compras. Si hay que intercambiar toda la cartera inmobiliaria, puede hacerse cada diez años.

¿A cuánto ascienden las distribuciones de los REIT?

Una ventaja es la elevada distribución regulada de los REIT a sus accionistas, de al menos el 90%. El beneficio se define por el beneficio neto del ejercicio según el derecho mercantil. Por tanto, ya se han pagado los costes importantes, como la amortización, los impuestos, el personal empleado y otras partidas.

Diferentes tipos de REIT o SOCIMI

Este tipo de inversión se diferencia principalmente por sus inversiones. Cada SOCIMI se centra en un área concreta. Lo que tienen en común es que invierten en activos reales y pueden dividirse básicamente en dos categorías diferentes:

• SOCIMI hipotecarios: Invierten en bonos garantizados por hipotecas sobre bienes inmuebles. Los beneficios proceden de los intereses de los bonos.
• Equity REITs o SOCIMI: Las inversiones se realizan en activos tangibles. Los beneficios se obtienen a través de ventas rentables o ingresos por alquileres, por ejemplo.
• REIT híbridos: Esta forma especial es una mezcla de las dos anteriores: invierten en activos reales y bonos.

SOCIMI e impuestos

A diferencia de otras empresas, los REIT o SOCIMI tienen una ventaja fiscal en España El impuesto de sociedades y el impuesto sobre actividades económicas se aplican solo el 18% en vez del 30%.

Ventajas de invertir en acciones inmobiliarias

• Comerciar con acciones es mucho más fácil que tener una propiedad. Sin embargo, puedes beneficiarte de las ventajas de una propiedad
• Muchos expertos consideran que las acciones inmobiliarias son más seguras que las acciones normales, ya que están respaldadas por propiedades reales
• Las acciones inmobiliarias ofrecen una oportunidad favorable para beneficiarse de las ganancias del mercado inmobiliario. No todo el mundo puede permitirse una propiedad, pero puedes invertir pequeñas cantidades en acciones inmobiliarias.
• Las participaciones inmobiliarias son una forma fungible de participación: Los inversores también pueden revender sus participaciones a corto plazo
• Al invertir en diferentes participaciones inmobiliarias, se puede conseguir una mayor dispersión o diversificación, lo que conlleva un menor riesgo
• Las acciones inmobiliarias se asocian a costes bajos, por ejemplo no hay prima de emisión
• Las inversiones indirectas permiten aprovechar los conocimientos de expertos que llevan años ocupándose de inmuebles y suelen tener más conocimientos que los inversores particulares
• Los REIT o SOCIMI son especialmente adecuados para los inversores que siguen una estrategia de dividendos: Los ingresos permanentes por alquileres dan lugar a elevados repartos a los inversores. Por cierto, el ratio de reparto de los REIT debe ser como mínimo del 90

Invertir en acciones inmobiliarias: Estos son los riesgos

En comparación con otras inversiones inmobiliarias, las acciones inmobiliarias son más volátiles. Esto significa que los precios pueden fluctuar y caer considerablemente en ocasiones. Los inversores deben estar preparados para ello. En tales fases, los inversores solo tienen un recurso limitado al capital ya invertido.

Los inversores potenciales también deben ser conscientes de que el rendimiento de las acciones depende de la evolución de los tipos de interés. Si los tipos de interés suben, a las empresas les resultará más caro pedir prestado capital.

Teóricamente, también existe el riesgo de una pérdida total, como ocurre con otras acciones. Si la empresa inmobiliaria tiene que declararse insolvente, el precio de las acciones cae en picado y el capital invertido puede perderse por completo. Sin embargo, hay que tener en cuenta que existen distintas formas de invertir en inmuebles. Una alternativa podrían ser los ETF inmobiliarios, por ejemplo, que ofrecen más diversificación.

Tampoco deben pasarse por alto los impuestos. Cuando se compra un inmueble como inversión, no hay que pagar impuestos una vez transcurrido el llamado periodo de especulación. El periodo de especulación es de diez años. Sin embargo, esto no se aplica a las plusvalías de las acciones inmobiliarias, que deben tributar normalmente.

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Conclusión: Invertir en acciones inmobiliarias y SOCIMI

Con la ayuda de las acciones inmobiliarias y los REIT o SOCIMI, los inversores con un presupuesto bajo también pueden beneficiarse del mercado inmobiliario. Las propiedades reales que hay detrás de las acciones ofrecen una forma de seguridad. Sin embargo, también hay que tener en cuenta la alta volatilidad de esta clase de activos antes de invertir dinero.

Los REIT, una subforma de acciones inmobiliarias, son especialmente interesantes. Una ventaja clave es la elevada retribución debida a la estricta normativa, que estipula que el 90% de los beneficios generados debe distribuirse entre los accionistas.

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FAQ – Preguntas frecuentes sobre las participaciones inmobiliarias