Actions immobilières – Profiter indirectement du marché immobilier

Devenir propriétaire de son logement reste un objectif majeur pour de nombreuses personnes. Mais il y a aussi quelques inconvénients à être propriétaire d’un bien immobilier. Il s’agit notamment d’un certain gros risque et du long remboursement d’un crédit. Désormais, il est tout de même possible d’investir dans le marché de l’immobilier sans acheter de bien et donc d’en profiter indirectement.

Qu’est-ce que les actions immobilières ?

En principe, les actions immobilières sont des actions de sociétés du secteur de l’immobilier. Il s’agit d’entreprises qui négocient des biens immobiliers, les louent à d’autres ou les détiennent en portefeuille. Par exemple, les entreprises peuvent faire des bénéfices en acquérant des biens immobiliers à bas prix et en les revendant avec des bénéfices après les avoir rénovés.

Ces sociétés immobilières peuvent être, par exemple, des agents immobiliers, des sociétés de construction de logements, des gestionnaires d’immeubles ou des bureaux d’ingénierie. Ces entreprises peuvent aussi être classées dans différents domaines, comme le segment de l’immobilier résidentiel ou le segment commercial.

Investir dans des REIT

Un REIT ou Real Estate Investment Trust est une forme particulière d’action immobilière. Les sociétés anonymes ordinaires axées sur l’immobilier peuvent gérer leurs affaires comme n’importe quelle autre société anonyme. L’une des particularités des REIT est leur réglementation stricte.

Ces règles garantissent que les REIT se concentrent principalement sur l’immobilier. De plus, elles doivent distribuer la majeure partie de leurs bénéfices réalisés à leurs actionnaires. Les REIT sont pour la plupart des sociétés cotées en bourse qui existent dans le monde entier. Les réglementations exactes varient d’un pays à l’autre.

Dans quoi les REIT investissent-ils ?

En bref, la réglementation stricte des REIT stipule qu’ils peuvent gérer, détenir et vendre des biens immobiliers. Particulièrement en Allemagne, ils se limitent à l’immobilier commercial. Pour les biens immobiliers résidentiels, il existe une réglementation spécifique : Il est possible d’investir dans des biens immobiliers construits après 2006.

En principe, les règles stipulent que les REIT se concentrent sur l’investissement passif. Dans ce contexte, les biens immobiliers ne peuvent pas être achetés et vendus à court terme. Tous les cinq ans, la moitié au maximum du portefeuille de biens immobiliers peut être échangée par des ventes et de nouveaux achats. Si l’ensemble du portefeuille immobilier doit être remplacé, cela peut se faire tous les dix ans.

Quel est le montant des distributions des REIT ?

L’un des avantages est la distribution élevée et réglementée des REIT à leurs actionnaires, à hauteur d’au moins 90 %. Le bénéfice se définit par l’excédent d’une année selon le droit commercial. Des coûts importants comme les amortissements, les impôts, le personnel employé et d’autres points sont ainsi déjà payés.

Différents types de REIT

Ce type de placement se distingue principalement par ses investissements. Chaque REIT se concentre sur un domaine spécifique. Ils ont en commun d’investir dans des actifs réels et peuvent en principe être divisés en deux catégories différentes :

• Les Mortgage-REIT : ils investissent dans des obligations garanties par des hypothèques avec des biens immobiliers. Le bénéfice provient des intérêts sur les emprunts.
• Les Equity-REIT : les investissements sont réalisés dans des actifs réels. Le profit est réalisé par exemple grâce à des ventes rentables ou des recettes provenant du paiement de loyers.
• Les REIT hybrides : cette forme particulière est un mélange des deux formes susmentionnées : elles investissent dans des actifs réels et des obligations.

Les REIT et la fiscalité

Contrairement aux autres entreprises, les REIT bénéficient d’un avantage fiscal en Allemagne. L’impôt sur les sociétés et la taxe professionnelle ne sont pas applicables aux REIT. Pour les autres entreprises, elles doivent être payées à hauteur de 15 %.

Avantages des investissements dans les actions immobilières

• La négociabilité des actions est nettement plus simple que la possession d’un bien immobilier propre. Malgré tout, il est possible de profiter des avantages d’un bien immobilier
• De nombreux experts considèrent les actions immobilières comme plus sûres que les actions normales, car elles sont adossées à des biens réels.
• Les actions immobilières offrent une possibilité avantageuse de profiter des bénéfices du marché immobilier. Tout le monde n’a pas les moyens d’acheter son propre bien immobilier, mais il est possible d’investir dans des actions immobilières même avec de faibles montants.
• Les actions immobilières sont une forme d’action fongible : même à court terme, les investisseurs peuvent revendre leurs actions
• En investissant dans différentes actions immobilières, il est possible d’obtenir une plus grande dispersion ou diversification, ce qui entraîne une diminution du risque.
• Les actions immobilières sont peu coûteuses, il n’y a pas de frais d’entrée par exemple.
• Les investissements indirects permettent de bénéficier des connaissances d’experts qui s’occupent d’immobilier depuis des années et qui ont généralement plus de connaissances que les investisseurs individuels.
• Les REIT conviennent particulièrement bien aux investisseurs qui poursuivent une stratégie de dividendes : Les revenus locatifs permanents permettent de verser des dividendes élevés aux investisseurs. Le taux de distribution des REIT doit d’ailleurs être d’au moins 90%.

Investir dans des actions immobilières – Ces risques existent

Par rapport à d’autres placements immobiliers, les actions immobilières présentent une volatilité plus élevée. Cela signifie que les cours peuvent fluctuer et baisser fortement par périodes. Les investisseurs devraient s’y préparer. Dans de telles phases, les investisseurs ne peuvent recourir que de manière limitée au capital déjà investi.

Les éventuels investisseurs intéressés doivent également savoir que l’évolution des actions dépend de l’évolution des taux d’intérêt. Lorsque les taux d’intérêt augmentent, il devient plus coûteux pour les entreprises d’emprunter des fonds.

En théorie, il existe aussi un risque de perte totale, comme pour les autres actions. Si la société immobilière doit déposer le bilan, le cours de l’action s’effondre et le capital investi peut être complètement perdu. Cependant, il faut savoir qu’il existe différentes formes d’investissement dans l’immobilier. Les ETF immobiliers, par exemple, qui offrent une plus grande diversification, peuvent constituer une alternative.

Il ne faut pas non plus négliger le point des impôts. Lors de l’achat d’un bien immobilier en tant qu’investissement, l’impôt n’est plus dû après l’expiration de la période dite de spéculation. Le délai de spéculation est de dix ans. Ce n’est toutefois pas le cas des plus-values réalisées sur les actions immobilières, qui doivent être imposées normalement.

Conclusion : investir dans des actions immobilières et des REIT

Les actions immobilières et les REIT permettent également aux investisseurs à petit budget de profiter du marché immobilier. Les biens immobiliers proprement dits derrière les actions offrent une sorte de sécurité. Toutefois, il faut également tenir compte de la forte volatilité de cette classe d’actifs avant que les investisseurs ne placent de l’argent.

Les REIT, une sous-catégorie d’actions immobilières, sont particulièrement intéressantes. Un avantage décisif est la distribution élevée en raison d’une réglementation étroite qui stipule que 90% des bénéfices générés doivent être distribués aux actionnaires.

FAQ – Foire aux questions sur les actions immobilières