Azioni immobiliari – trarre profitto indirettamente dal mercato immobiliare

Possedere una casa è ancora un obiettivo importante per molte persone. Tuttavia, ci sono anche alcuni svantaggi associati alla proprietà di un immobile. Tra questi, un certo grado di rischio di massa e la necessità di pagare un mutuo per un lungo periodo di tempo. Tuttavia, oggi è possibile investire nel mercato immobiliare anche senza acquistare un immobile, traendone un vantaggio indiretto.

Cosa sono le quote di proprietà?

In sostanza, le azioni immobiliari sono azioni di società del settore immobiliare. Si tratta di società che commerciano immobili, li affittano ad altri o li tengono in portafoglio. Ad esempio, le società possono realizzare profitti acquistando immobili a prezzi vantaggiosi e rivendendoli con profitto dopo averli ristrutturati.

Tali società immobiliari possono essere, ad esempio, agenzie immobiliari, associazioni edilizie, società di gestione immobiliare o studi di ingegneria. Queste società possono anche essere suddivise in aree diverse, come il segmento degli immobili residenziali o quello commerciale.

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Investire nei REIT

Un REIT o Real Estate Investment Trust è una forma speciale di società immobiliare. Le normali società per azioni che si occupano di immobili possono operare come qualsiasi altra società per azioni. Una caratteristica speciale dei REIT è la loro rigida regolamentazione.

Questi regolamenti garantiscono che i REIT si concentrino principalmente sulla proprietà. Inoltre, devono distribuire la maggior parte dei loro profitti agli azionisti. I REIT sono per lo più società quotate in borsa che esistono in tutto il mondo. Le normative esatte variano da paese a paese.

In cosa investono i REIT?

In breve, le severe norme che regolano i REIT consentono loro di gestire, detenere e vendere immobili. In Germania, in particolare, sono limitati agli immobili commerciali. Esiste una normativa separata per gli immobili residenziali: Gli investimenti possono essere effettuati in immobili costruiti dopo il 2006.

In linea di principio, le regole stabiliscono che i REIT si concentrano sull’investimento passivo. Di conseguenza, le proprietà non possono essere acquistate e vendute nel breve periodo. Ogni cinque anni, un massimo di metà del portafoglio immobiliare può essere scambiato attraverso vendite e nuovi acquisti. Se l’intero portafoglio immobiliare deve essere scambiato, ciò può avvenire ogni dieci anni.

Quanto sono alte le distribuzioni dei REIT?

Un vantaggio è l’elevata distribuzione regolamentata dei REIT ai loro azionisti, pari ad almeno il 90%. Il profitto è definito dall’utile netto dell’anno secondo il diritto commerciale. Costi importanti come l’ammortamento, le tasse, il personale impiegato e altre voci sono quindi già stati pagati.

Diversi tipi di REIT

Questo tipo di investimento si differenzia principalmente in termini di investimenti. Ogni REIT si concentra su un’area specifica. Ciò che hanno in comune è che investono in beni reali e si possono dividere in due categorie diverse:

• REIT ipotecari: investono in obbligazioni garantite da ipoteche su immobili. I profitti derivano dagli interessi sulle obbligazioni.
• REIT azionari: gli investimenti vengono effettuati in attività tangibili. I profitti vengono realizzati attraverso vendite redditizie o entrate derivanti da canoni di locazione, ad esempio.
• REIT ibridi: questa forma speciale è un mix delle due sopra citate: investono in beni reali e in obbligazioni.

REIT e tasse

A differenza di altre società, i REIT godono di un vantaggio fiscale in Germania. L’imposta sulle società e l’imposta sul commercio non si applicano ai REIT. Per le altre società, queste devono essere pagate con un’aliquota del 15%.

Vantaggi dell’investimento in azioni immobiliari

• Negoziare azioni è molto più facile che possedere un immobile di proprietà. Ciononostante, puoi beneficiare dei vantaggi di una proprietà
• Molti esperti ritengono che le azioni immobiliari siano più sicure delle normali azioni, poiché sono sostenute da proprietà reali.
• Le azioni immobiliari offrono l’opportunità di trarre profitto dai guadagni del mercato immobiliare. Non tutti possono permettersi un immobile di proprietà, ma è possibile investire piccole somme in azioni immobiliari.
• Le azioni immobiliari sono una forma di azione fungibile: gli investitori possono rivendere le loro azioni anche a breve termine.
• Investendo in diverse azioni immobiliari, è possibile ottenere una maggiore diversificazione, che si traduce in un rischio minore.
• Le azioni di proprietà sono associate a costi ridotti, ad esempio non c’è un premio di emissione.
• Gli investimenti indiretti permettono di attingere alle conoscenze di esperti che si occupano di immobili da anni e che di solito hanno maggiori conoscenze rispetto ai singoli investitori.
• I REIT sono particolarmente adatti agli investitori che perseguono una strategia di dividendi: Il reddito da locazione permanente porta a distribuzioni elevate per gli investitori. Tra l’altro, il payout ratio dei REIT deve essere almeno del 90%.

Investire in azioni immobiliari: ecco i rischi

Rispetto ad altri investimenti immobiliari, le azioni immobiliari sono più volatili. Ciò significa che i prezzi possono fluttuare e a volte diminuire notevolmente. Gli investitori devono essere preparati a questa eventualità. In queste fasi, gli investitori hanno solo un ricorso limitato al capitale già investito.

I potenziali investitori devono anche sapere che la performance delle azioni dipende dall’andamento dei tassi di interesse. Se i tassi di interesse aumentano, per le aziende sarà più costoso prendere in prestito il capitale.

In teoria, c’è anche il rischio di una perdita totale, come per le altre azioni. Se la società immobiliare deve dichiarare la propria insolvenza, il prezzo delle azioni crolla e il capitale investito può andare completamente perso. Tuttavia, è bene ricordare che esistono diverse forme di investimento immobiliare. Un’alternativa potrebbe essere rappresentata dagli ETF immobiliari, ad esempio, che offrono una maggiore diversificazione.

Anche le tasse non vanno trascurate. Quando si acquista un immobile come investimento, le tasse non sono dovute dopo la scadenza del cosiddetto periodo di speculazione. Il periodo di speculazione è di dieci anni. Tuttavia, questo non vale per i guadagni derivanti dalle azioni immobiliari, che devono essere tassati come di consueto.

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Conclusione: investire in azioni e REIT immobiliari

Con l’aiuto delle azioni immobiliari e dei REIT, anche gli investitori con un budget ridotto possono trarre vantaggio dal mercato immobiliare. Le proprietà reali dietro le azioni offrono una forma di sicurezza. Tuttavia, l’elevata volatilità di questa classe di attività deve essere presa in considerazione prima che gli investitori investano denaro.

I REIT, una sottoforma di azioni immobiliari, sono particolarmente interessanti. Un vantaggio fondamentale è l’elevato payout dovuto alle rigide normative che prevedono che il 90% dei profitti generati debba essere distribuito agli azionisti.

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FAQ – Domande frequenti sulle quote di proprietà